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開放式街區及“去零售化”商業如何打造?
【更新時間:2017年11月22日】 【點擊次數:439次】 【字體: 】 【打印】 【關閉

近年來,開放式街區形態商業越來越受到青睞。在很多大城市的發展進程中,步行街已逐漸成為一個城市的標志與符號。從北京的王府井、上海的外灘、成都的寬窄巷子到曼哈頓的第五大道,一條成熟的步行街,不僅承載了這座城市的繁華商業街區,更體現了當地的風物人情和魅力特色。

  8月27日,古韻時尚精致街區成都象南里正式開街。作為2017下半年成都城南第一家開門迎客的新開商業,象南里古樸精致的街區風格及完全“去零售化“的特征,都引起了大家的關注。為此,成都盈石總裁許學軍先生接受了成都電視臺專訪,結合象南里項目案例,就開放式街區如何合理規劃,“去零售化”商業項目如何打造,提出了獨到的見解。

 

  ●街區式商業體量小,相較于集中式商業來說,招商是否難度更大?

 

  商業項目無論體量大小,在操作上都具備可行性,但必須根據項目實際情況來找到最合適最合理的方式去做。小體量商業不僅要考慮適合裝填什么業態,同時也要考慮項目自身的物業結構。一個體量很小的項目盲目去做集中式商業并不一定是好事,因為它需要很多業態來完成填充。

 

  在招商過程中,與商戶達成共識是保證招商實現的關鍵之一。所以經過思考與研究,我們與商戶進行了深度溝通,在很多方面我們與商戶都達成了共識。比如,影院、超市類屬于目的性較強的業態,不建議將它們落在樓層太高的位置,選擇樓層相對較高的位置,可以消耗一些面積較大的區域;火鍋類餐飲的品牌號召力很強,它需要一個大面積區域,因此將它落位在三樓是相對合適的。從這類商家面積的需求和整體項目的呈現來說,這樣的布局相對來說是比較合理的。反過來說,小而美的商業有時候可實現度更高一些,因為它的客群定位更加精準。

 

  ●象南里作為一個完全“去零售化“商業項目,是因為所處區域不具備零售基礎,還是”去零售化“是未來商業的趨勢?

 

  其實“去零售化”一直是一個探討的話題,“去零售化”越來越流行,我覺得有兩個原因:第一,零售服裝類業態受互聯網沖擊較大;第二,從租金配比來說,零售與餐飲娛樂休閑業態的租金其實已經非常接近了。零售服裝業態是有一個組團的要求,需要一些足夠的品牌組合在一起才能形成一個零售的氛圍,象南里從建筑結構和體量大小來說是不具備這樣的條件的,所以我們決定放棄零售這塊的布局,只要把項目本身能夠呈現出來的東西呈現出來就好了。

  “去零售化”在大型購物中心里的比例是不斷上升的,而兒童家庭、兒童互動等各種體驗業態和新型跨界業態也在不斷涌現,這些業態也在不斷的提升購物中心的品牌豐富度。但零售也是不能被取代的,只是在不同商業項目中的規劃比列可能沒有以前高而已。消費者更關注購物過程的體驗感與舒適度,所以零售肯定是會回歸的。

 

  ●對于象南里這種商業內街來說,臨街的展示面并不是很多,如何在運營階段讓消費者了解并吸引他們?

 

  成都是休閑之都,成都人喜歡休閑,喜歡戶外,喜歡曬太陽,所以對于象南里這樣一個街區型項目其實具備很大的操作空間。首先,象南里整個外立面非常有特色,灰墻青磚的古樸建筑風格讓人眼前一亮,辨識度很高;其次,和大型購物中心相比,開放式街區人流量相對較少,不會像購物中心那么擁擠,但更休閑,更能滿足一些消費者對環境的需求。

 

 

 

  象南里屬于小體量項目,因此更注重集中吸引某一類人群。對街區型商業來說,在選擇商戶的時候,更偏向餐吧、酒吧這類有外擺空間或者營業時間較長、私密性較高的這類業態。當把這些不同的業態組合在一起的時候,整個項目會自己形成一個合力,營造一種有獨特生活方式感的氛圍,成為一個能吸引更多特定人群的聚集地。

 

  ●高新區作為功能性片區,產業的導入可能會帶來人口潮汐現象,這種情況會不會象南里周末的人流?

 

  這個影響不會太大。通過我們對整個高新區做過的深入研究,作為成都新城市規劃里面做得非常好的一個片區,高新區除了自有的成熟居民外,寫字樓與酒店也為它帶來了很強的流動人群。通常餐飲的午餐消費多為商務人群,但晚餐消費除了商務客群外,還會有一些家庭客群。象南里周邊不乏一些高端及成熟的居民區,周圍寫字樓與酒店也為它帶來了復合度很高的商務客群。所以項目本身的客群選擇比較豐滿,周邊自帶的成熟居民區也彌補了周末沒有商務人群來消費的情況。

 

  ●對于成都南門片區來說,商業競爭環境非常大。對于象南里來說,您認為項目的優勢在哪里?

 

  眾所周知,近年來中國的商業供應量越來越大,而在商業供應的過程中有一些市場規范相對來說并不是很合理,因此商業競爭環境很復雜。 盈石作為專業的商業顧問公司,我們在操盤商業項目時,更多的是考慮如何在這么復雜的商業環境下發掘商業項目的可實施空間。就目前趨勢來講,每個商業項目找到自己獨特的個性和特點,才能更好的體現出項目的整體優勢。

 

 

 

  成都城南片區從城市規劃和生活配套來說,都是一個非常不錯的地方。象南里地處城南金融商圈核心,除地理位置外,它最大的優勢在于它的小而精,這也是整個項目的特點與個性。雖然整個街區體量并不大,但我們在操盤時根據項目的特征,在商業功能里賦予它最大的價值與優勢。
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